De vastgoedmarkt voor actieve senioren hapert: 'Huurleegstand loopt op tot 20 of 30 procent'

Projectontwikkelaars storten zich massaal op de niche van het vastgoed voor actieve senioren. Iets té massaal zelfs. De investeerders weten het product te waarderen, maar het tekort aan huurders zet een flinke rem op het rendement.

Veel senioren beschikken over een goedgevulde portefeuille, hebben ervaring met beleggen en belangstelling voor nieuwe investeringen. Door de vergrijzing van de babyboomgeneratie zal hun aandeel in de bevolking de komende jaren ook sterk toenemen.

Het is dus niet verwonderlijk dat projectontwikkelaars veel belangstelling tonen voor die groep: mensen die nog actief zijn, die nog niet naar een woon-zorgcentrum willen, maar die ook geen zin meer hebben om een villa te onderhouden die te ruim is en te veel energie vreet.

"Ze zoeken een functionele, beter georganiseerde woning in de buurt van diensten zoals supermarkten, in plaats van ergens afgelegen op het platteland", legt Stefaan Gielens uit. Hij is de gedelegeerd bestuurder van Aedifica, een gereglementeerde vastgoedvennootschap die gespecialiseerd is in zorgvastgoed.

Volgens cijfers van Probis Consulting, een adviesbureau dat actief is in de sector van de gezondheidszorg, telt Vlaanderen 20.538 flats in serviceresidenties. Wallonië heeft er 2588 en Brussel 1336. Het verschil tussen het noorden en het zuiden van ons land is dus enorm.

"Sinds enkele jaren is de markt in het noorden van ons land volledig opengegaan. Daardoor konden er veel extra assistentiewoningen ontwikkeld worden", verduidelijkt professor Jeroen Trybou, gezondheidseconoom aan de Universiteit Gent en manager bij Probis.

Leegstand

In een assistentiewoning kunnen mensen vanaf 65 jaar (60 jaar in Wallonië) een onafhankelijk leven leiden in een flat in een gebouw met voorzieningen, gaande van een ontmoetingsruimte over zorg, een conciërge, warme maaltijden tot zelfs een binnenzwembad in de meest luxueuze residenties. De gebouwen zijn onderworpen aan wettelijke normen.

Probis heeft onlangs op verzoek van ING dat vastgoedsegment uitgebreid onderzocht. Een van de vaststellingen is dat ontwikkelaars zich vooral richten op actieve senioren die net de zeventig gepasseerd zijn, maar dat in de praktijk de bewoners in de tachtig zijn.

De meeste residenties liggen in Antwerpen (6540 wooneenheden), West-Vlaanderen (6540) en Oost-Vlaanderen (4272). Waals-Brabant (150 eenheden), Luxemburg (269) en Namen (396) blijven daar ver achter.

In België betaal je in een serviceresidentie voor een flat met één slaapkamer 34,2 euro per dag. Voor een flat met twee slaapkamers betaal je 42,8 euro. Een flat met één slaapkamer is gemiddeld 54 vierkante meter groot en een flat met twee slaapkamers 77,5 vierkante meter.

De flats trekken relatief gemakkelijk investeerders aan die een veilige belegging zoeken, maar het is een stuk moeilijker er ook huurders voor te vinden. En dat is natuurlijk nefast voor hun rendement. "De huurleegstand loopt in sommige gevallen op tot 20 of 30 procent", stelt Philippe Mestach, verantwoordelijke van de afdeling Serviceresidenties in het vastgoedagentschap Latour & Petit.

"Het resultaat is dat alle investeerders het beloofde rendement op hun buik kunnen schrijven. We merken daarbij op dat de prijzen zeer hoog liggen. Je moet gemiddeld 2500 à 3000 euro per maand neertellen voor een flat: 1000 euro huur, 1000 euro voor de diensten, 400 à 500 euro restaurantkosten, 150 euro voor de beheerder..."

Hij voegt eraan toe dat mensen ook pas op latere leeftijd naar een residentie trekken. "De 'opaboom' heeft niet plaatsgevonden", vervolgt Mestach. "Er is een generatie overgeslagen: de leeftijd van de bewoners is van 70 naar 85 jaar gesprongen. Vroeger verbleven de mensen gemiddeld vijftien tot twintig jaar in een serviceresidentie. Tegenwoordig is dat vijf jaar."

Professor Trybou ziet hetzelfde in Vlaanderen. "Almaar meer complexen van assistentiewoningen hebben moeite om huurders te vinden. De mensen die een toeloop naar dat soort residenties verwachtten door de demografische groei en de vergrijzing, hebben zich vergist. De prijzen zijn vaak relatief hoog voor de middenklasse, zeker in vergelijking met de klassieke huurmarkt. Om zich te onderscheiden van die klassieke huurmarkt is het belangrijk voldoende in te zetten op de omkadering en dienstverlening."

Democratiseren om te overleven

De situatie dwingt de spelers hun model te herzien. Er zijn verschillende mogelijkheden om serviceresidenties toegankelijker te maken. Zo kunnen ze de gemeenschappelijke kosten voor allerlei diensten drastisch verminderen of samenwerken met een woon-zorgcentrum om bijkomende zorgdiensten te kunnen aanbieden.

"We merken dat de bezettingsgraad flink stijgt als de residenties vlak bij een woon-zorgcentrum liggen", stipt Stefaan Gielens aan. "We moeten dat aanmoedigen."

"Hoe? Democratiseren kan door een minimaal aantal diensten aan te bieden. Bijvoorbeeld een onthaal van acht uur 's morgens tot acht uur 's avonds. Andere diensten, zoals het restaurant en de schoonmaakdienst, zal je echter moeten uitbesteden. En alles zal betalend en à la carte moeten zijn." Zo zouden de kosten gehalveerd kunnen worden tot 500 of 700 euro per maand.

Stefaan Gielens voegt daaraan toe: "We staan voor twee uitdagingen. We moeten de mensen overtuigen dat het de moeite loont hun thuis te verruilen voor een serviceresidentie. En we moeten hen overtuigen van de kwaliteit van de aangeboden diensten. Het is belangrijk dat we een product ontwikkelen dat aansluit op het budget en de behoeften van de gemiddelde Belg. De toekomst van die markt ligt niet meer in de luxe, zoals vroeger het geval was."

Bron: Trends
Link: http://trends.knack.be/economie/imm...=15991528589244
Datum artikel: 11/10/2017 (bewerkt op: 18/10/2017)
Geraadpleegd op: 19/10/2017
Eigen mening:
Ik begrijp dat projectontwikkelaars zich focussen op actieve senioren. De mensen worden steeds ouder door de betere gezondheidszorg en durven te kiezen voor een serviceflat. Toch hebben de projectontwikkelaars geen rekening gehouden met alle factoren.
De prijzen voor de assistentiewoningen liggen naar mijn mening echt wel te hoog. Ouderen willen wel kwalitatief leven maar spenderen het liefste niet te veel geld hieraan uit. Mijn grootouders bijvoorbeeld zouden dit bedrag nooit spenderen.
Het is goed dat de markt opnieuw onderzocht werd om na te gaan waarom de assistentiewoningen niet aanspreken. Door maatregelen te nemen, zoals de diensten minimaliseren, gaan de projectontwikkelaars meer ouderen aanspreken en misschien wel overtuigen om voor hun assistentiewoningen te kiezen.