De Gentse vastgoedconnectie


Het Optima-schandaal gaat niet alleen over boten, bankiers en politici die zich verbranden aan een graaicultuur. In de nasleep ervan doemt een breder verhaal op van een verknoopte Gentse vastgoedwereld, waar politiek en ontwikkelaars elkaar bedienen. ‘Als je geen politieke connecties hebt, krijg je hier niets gedaan.’


Tijdens een winterse week in januari strijkt het Gentse Optima met het voltallige team in Den Haag neer voor het jaarlijkse snoepreisje. In vergelijking met Barcelona, Boedapest of Praag de jaren voordien is Nederland wat minnetjes. Dat laat ook Ruben Piqueur uitschijnen wanneer hij de troepen toespreekt. Ruben is de zoon van Optima-topman Jeroen Piqueur, en ceo van de vastgoedpoot van het bedrijf. ‘Maar’, belooft hij, ‘als we in 2016 voor 120 miljoen euro aan vastgoed verkopen, gaan we met de hele bende naar Dubai.’ Gejoel. Niemand twijfelt eraan dat Optima die targets zal halen.

Wanneer de medewerkers in de weken nadien inloggen op hun computers, verschijnen twee kamelen op hun scherm. Halverwege mei zijn de kamelen plots weer verdwenen. Ondertussen zijn enkele commissarissen van de Nationale Bank neergestreken in het bedrijf. Het begin van het einde, zal kort nadien blijken.

In de nasleep van de val van Optima Bank en zijn flamboyante topman Jeroen Piqueur gaat een beerput open. Er stijgen walmen op van belangenvermenging. Van achterkamerdeals waarin beslist wordt over voetbaltempels en grote vastgoedprojecten. De Gentse vastgoedmarkt blijkt een verhaal van ‘ons kent ons’, waar het speelveld niet voor iedereen gelijk is.

Opvallend: er heerst een omerta onder de projectontwikkelaars. Niemand wil openlijk spreken. Dit is een verhaal van betekenisvolle glimlachen, geladen stiltes en *zenuwachtige sms’en achteraf. ‘Als mijn naam hier valt, mag ik mijn boeltje opkramen.’


Aandringen

In die wereld was Optima jarenlang een cruciale speler. Tot enkele weken geleden draaide de machine op volle toeren. De formule was simpel: rijke klanten die hun vermogen lieten doorlichten door de financiële planner, werden geadviseerd te investeren in vastgoed. Daar kon Optima Global Estate voor zorgen. 99 procent van de vastgoedklanten van Optima kwam binnen via de financiële planning. Dat systeem moest blijven draaien. Hoe meer klanten Optima binnenhaalde, hoe groter de nood aan vastgoed op toplocaties.

Aanvankelijk ontwikkelde het bedrijf die projecten volledig zelf. Maar toen de vraag toenam, veranderde het van strategie: Optima vervelde tot een soort makelaar. Het verkocht op plan grote projecten van andere ontwikkelaars en hield daar zelf een aardige winstmarge aan over. ‘Optima stond erom bekend appartementen 20 procent boven de marktprijs te verkopen’, zegt een vastgoedspeler. ‘Het deed dat door erg hoge rendementen voor te spiegelen. Dat werkte. In het wereldje ging de boutade: als je iets niet verkocht krijgt, stap er dan mee naar Jeroen Piqueur.’

Klanten bleven achteraf vaak met een kater achter, als bleek dat de huurinkomsten toch wel erg hoog waren ingeschat. Maar voor de bouwpromotoren was Optima een gegeerde bruid. Toen er in Gent niet meer genoeg deals gesloten konden worden, verlegde Piqueur zijn actieterrein naar onder meer Brussel en Antwerpen.

De motor moest blijven draaien, en Optima slaagde erin de hand te leggen op interessante projecten. Wie op een mooie site zat, mocht bezoek verwachten van Piqueur. ‘Hij vroeg dan exclusiviteit om de appartementen op de markt te brengen’, vertelt iemand die hem op die manier tegenkwam. ‘Hij bleef aandringen.’


Succes verblindt

In de hoogdagen van Optima speelden ook politieke connecties. Piqueur was de man die de nieuwe Gentse voetbaltempel zou bouwen. Die deal werd in 2005 op een boot in Cannes beklonken met de socialistische schepenen Daniël Termont (Economie) en Karin Temmerman (Ruimtelijke Ordening) en de liberalen Geert Versnick (Openbare Werken) en Christophe Peeters (Facility Management). In die tijd had Piqueur het hele stadsbestuur in zijn zak zitten. Achteraf gezien is het vreemd dat politici zo dicht aanschurkten tegen een ondernemer die zijn fortuin had vergaard met zwendel in Texaanse gronden. In gerechtelijke kringen ging hij door het leven als een oplichter die de dans kon ontspringen. De zaak tegen hem in de zogenaamde Ascona-affaire doofde uit zonder gevolg. Maar succes verblindt. Piqueur was de man van de mooie projecten. De stad had hem nodig.

Vooral de vriendschap tussen Jeroen Piqueur en Geert Versnick gaat ver terug. Versnick wordt de spin in het web genoemd. Of door een lid van de Gentse serviceclub The Friday Friends: ‘de paddenstoel’ – gedijt in de schaduw, vertakt grotendeels ondergronds en zet afval van hoge bomen om in compost. Hij combineerde mandaten in zowat alle belangrijke intercommunales met bestuurszitjes bij Optima en met schepenmandaten op de cruciale departementen Openbare Werken (2001-2006) en Intercommunales en Financiële Participaties (2007-2012). Sinds 2012 is hij gedeputeerde bij de provincie, bevoegd voor onder andere Ruimtelijke Ordening. Voor vastgoedspelers is Versnick the guy to know.

In Gent is het een publiek geheim dat de liberaal het vuur uit zijn sloffen liep voor de Queen Towers, het laatste grote project dat Optima wilde realiseren. De Stad wilde absoluut twee grote woontorens aan het Sint-Pietersstation – goed voor 197 appartementen. Ze raakte slaags met hardnekkige buurtcomités die de hoogbouw niet zagen zitten. De bewoners vochten de bouwvergunning aan bij de provincie, maar verloren het pleit. Op een nog hoger niveau werd de vergunning toch nog vernietigd. Opvallend: een van de gedeputeerden die in beroep moesten beslissen, was Versnick. Er zijn geen harde bewijzen dat hij de stemming probeerde te beïnvloeden. Maar zijn dubbele pet roept op zijn minst een zweem van belangenvermenging op.

Concurrenten van Optima klagen dat die dubbele rol problematisch was: Versnick wist als politicus altijd als eerste welke projecten in de pijplijn zaten. Bovendien moesten concurrenten van Optima bij hem langs om zaken te bespreken, dus wist hij ook waar iedereen mee bezig was.


Oude Dokken

Als dealmaker brandde Versnick bijna zijn vingers in 2007. Knack bracht toen een verhaal naar buiten over de schimmige manier waarop de gronden van de Oude Dokken, een groot stadsuitbreidingsproject in de oude haven, in 2006 ei zo na in handen kwamen van Optima. De stad bezat het leeuwendeel van de site, de rest was in handen van de NMBS en de nv Dufky, een dochter van het veevoederbedrijf Depré.

Aanvankelijk zou het stadsontwikkelingsbedrijf, met Versnick aan het roer, alle gronden opkopen en ontwikkelen. Maar plots kantelde het plan: de Stad zou alles verkopen aan Dufky. Er circuleerde een prijs van 300 à 400 euro per vierkante meter, de helft tot een vierde van de gangbare marktprijs voor een site met dergelijk potentieel. Kort na die overeenkomst dook de club rond Piqueur op in de raad van bestuur van Dufky, dat omgedoopt werd tot nv Docksite. Ze deden dat niet rechtstreeks, maar via de ‘strovrouw’ Karin Kerrinckx, de vrouw van advocaat Christophe Poppe. Poppe was de vennoot met wie Versnick voordien een advocatenkantoor runde. Even later stapte Kerrinckx op en nam Ruben Piqueur haar plaats in, gevolgd door de rest van de clan-Piqueur: Jeroen Piqueur en zijn rechterhand Jan De Paepe. Die constructie laat vermoeden dat de stad zonder het te beseffen ging verkopen aan Optima, en niet aan Depré.

Uiteindelijk is de deal niet doorgegaan. Vermoedelijk krabbelde het stadsbestuur terug na de deining rond het dossier. Optima besliste in de zomer van 2008 om de rest van de site ook te laten vallen. Er waren problemen met de ontsluiting. Piqueur wilde ervan af. Bovendien kreeg Optima de zaken financieel niet meer rond.

Enkele maanden later viel ook de voetbaltempel voor Optima in het water. Een week na de eerstesteenlegging – uitgebreid doorgespoeld met champagne – moest Piqueur bij burgemeester Daniël Termont opbiechten dat hij de financiering toch niet rondkreeg. De banken vertrouwden de draagkracht van Optima niet. De stad moest ijlings op zoek naar een nieuwe partner. Een project als Ghelamco is too big to fail: het moest en zou er komen. Voor je het weet, zit je als burgemeester op een boot in Cannes. Of op Waregem Koerse, met Paul Gheysens van de Ieperse projectontwikkelaar Ghelamco.

Toevallig of niet: uiteindelijk zal Ghelamco zowel in het voetbaldossier als bij Oude Dokken de plaats innemen van Optima. Kwatongen beweren dat het als totaalpakket werd aangeboden aan Gheysens. Zelf houdt hij vol dat hij voor de Dokken rechtstreeks onderhandelde met Depré, ‘tegen een erg aantrekkelijke prijs’.


Eeuwige dank

Vast staat alleszins dat Gheysens als reddende engel van het voetbalstadion eeuwige dank verwierf van het stadsbestuur. Als tegenprestatie bracht de stad, via de watermaatschappij TMVW (nu Farys), 18,5 miljoen euro in. Termont en Versnick waren voorzitter en bestuurder van de intercommunale. De constructie doet bij velen de wenkbrauwen fronsen.

Sindsdien slaagt Ghelamco erin het ene grote project na het andere binnen te rijven. Mooie sites als Tribeca aan de Nieuwevaart, waar 179 appartementen en een pak woningen, lofts en handelspanden komen. Of het Blaizantpark, goed voor 67 appartementen en 46 studentenflats. Paul Gheysens beaamt dat Ghelamco snel kan schakelen. ‘We treuzelen niet. We steken zo’n project in onze machine en jagen het erdoor.’

Economisch gezien houdt dat steek. De grote spelers kunnen complexe projecten met vervuilde gronden en een moeilijk vergunningstraject beter aan. Het sneeuwbaleffect speelt: ze worden nog groter, en kunnen meer risico nemen. Tot ze een vastgoedmoloch worden waar iedereen wel rekening mee móét houden.

Maar volgens ingewijden spelen ook andere economische wetmatigheden. ‘Sommige spelers zitten dichter bij de bron dan andere. Ze kunnen sneller posities innemen, wanneer ze er lucht van krijgen dat de stad bepaalde gronden wil ontwikkelen. Je kunt dat niet bewijzen, maar iedereen in deze wereld weet dat het zo gaat.’

In de vele gesprekken die we hadden, vallen vaak dezelfde namen: Optima, Ghelamco of De Paepe (van de KBC-toren en het nieuwe project aan de Vrijdagsmarkt). Bij de architectenbureaus: Bontinck (Van Dirk en John Bontinck) of Arch & Teco Group (Pol Cools).

Het is een aanvoelen, zegt een Gentse vastgoedspeler: ‘We weten allemaal dat als je met Bontinck of Cools in zee gaat, je makkelijker een project binnenhaalt. Officieel zijn al die wedstrijden en aanbestedingen transparant, maar je voelt dat er andere dingen spelen. Het is soms heel subtiel. En op den duur doet iedereen eraan mee.’

Bontinck of Cools stonden nochtans niet altijd bekend om hun baanbrekende architectuur. Bontinck tekende voor het Belgacomgebouw en het Urbis-complex aan het Zuid – twee projecten die als de grootste miskleunen van de stad worden beschouwd. Maar het bureau heeft goede banden met de stad. Concurrenten fluisteren dat het soms de plannen al heeft liggen, nog voor de kavels vrijkomen. Ook de Ghelamco-arena werd door Bontinck getekend. Van Pol Cools is dan weer bekend dat hij een goede vriend en logebroeder is van Geert Versnick. ‘Cools is iemand die vooral achter de schermen ageert’, zegt een projectontwikkelaar die al lang meedraait in het Gentse circuit. ‘Voor bepaalde dossiers is het goed als zijn naam op de plannen staat.’


De club van Cannes

‘De club van Cannes’, worden de bevoorrechte spelers ook genoemd. Ze zijn lid van Flanders Ghent Development Group (FGDG), die opgericht werd om de Gentse belangen te promoten op de vastgoedbeurs Mipim. Al minstens 15 jaar zakt een delegatie van ontwikkelaars, architecten, financiers en politici af naar Cannes. Ze huren een boot af, waar projecten worden voorgesteld en deals gesmeed. Die boot werd deels gefinancierd door Jeroen Piqueur, die de gasten in de watten legde met feestjes en chique diners. Piqueur vloog in betere tijden naar Cannes met zijn Falcon-jet en maakte daar grote sier op zijn eigen inmiddels mythische luxejacht, de Rubbecan.

‘Piqueur heeft de club gekaapt’, zegt een ontwikkelaar. ‘Als je geen vriend was van hem, kwam er je er niet aan te pas. Dan was je enkel goed om het lidgeld te betalen.’

Die liaisons tussen politiek en vastgoed, tussen macht en geld, zie je overal – niet alleen in Gent. Het is eigen aan de sector. ‘Het behoort tot het DNA van de Vlaamse ontwikkelingscultuur’, zegt een ingewijde, die het Gentse vastgoedwereldje inmiddels gedegouteerd de rug toekeerde. ‘Politici schuiven mee aan tafel. Je moet connecties hebben om iets gedaan te krijgen. Maar in Gent is het wel heel erg. Wie daar meespeelt, heeft er goed bij geboerd. Die zwijgt dus.’ Een andere speler: ‘Onze sector is zo rot als iets, maar je kunt het niet bewijzen.’

De vraag blijft waar de grens ligt tussen gewoon wheelen en dealen, en werkelijk goodwill afkopen. De Gentse case toont alvast aan dat het link wordt wanneer de paringsdans tussen politiek en projectontwikkelaars te innig wordt. ‘Er hangt een parfum van normvervaging’, zegt een kleine speler die met lede ogen aanziet hoe de hele sector met de billen bloot staat. ‘Neem Optima. We zeggen al tien jaar tegen elkaar: dit gaat in hun gezicht ontploffen. En toch bleef het duren. Hoe is dat mogelijk?’

Icarus verbrandde zijn vleugels dan toch. Optima Bank viel om. De vastgoedpoot blijft voorlopig overeind. Maar het lijkt een kwestie van tijd voor ook die kantelt, nu het aanvoerkanaal van klanten is drooggevallen. Niemand lijkt nog geneigd met Optima in zee te gaan. De begeerde bruid is een lelijk eendje geworden.


DS, 25-06-2016 (Ine Renson - Pascal Dendooven)

__________________
"Never argue with an idiot, they'll just bring you
down to their level and beat you with experience." (c)TB