Wat bij problemen met uw huurder?
Nachtlawaai, drugs, beschadigingen, huurachterstand… Het leven van een verhuurder gaat niet altijd over rozen. Welke procedures volgt u het best wanneer u met een ‘slechte huurder’ te maken krijgt? Wie kan u helpen? En wanneer kunt u een huurder uitzetten?

Bij een huurconflict heeft zowel de huurder als de verhuurder er alle baat bij eerst met de ander te overleggen. Als verhuurder kunt u daarbij teruggrijpen naar de huurovereenkomst en/of het reglement van mede-eigendom.

Is de huurovereenkomst onvolledig, refereer dan aan het Burgerlijk Wetboek (artikels 1708 tot 1762) en de wet over de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats. Volstaat dat nog niet om het geschil in der minne te regelen, dan kan een oproeping in verzoening voor de vrederechter een oplossing bieden. Die is gratis en er is geen advocaat voor nodig. Als dat niet lukt, kunt u niet anders dan een juridische procedure beginnen.
1. Wat als uw huurder het huurgeld niet of niet tijdig betaalt?

Weken huurachterstand

Loopt uw huurder een tweetal weken achter met de betaling van de huur, neem dan contact met hem op en vraag naar de oorzaak van de achterstand. Mogelijk is het gewoon een vergetelheid of een tijdelijk cashprobleem (jobverlies of langdurige ziekte). In die gevallen kan het interessant zijn een gespreide betaling af te spreken.

Maanden huurachterstand

Als de huurder ondanks uw goede wil de situatie niet rechttrekt en meer dan twee maanden de huur niet betaalt, stuurt u hem per aangetekend schrijven een ingebrekestelling. Daarin bepaalt u een termijn (bijvoorbeeld 10 dagen) waarin hij zijn schuld moet voldoen.

Te kwader trouw

Reageert uw huurder niet op de ingebrekestelling, begin dan een bemiddelingsprocedure of zelfs een gerechtelijke procedure. ‘Hebt u te maken met een huurder die te kwader trouw is, dan is een bemiddelingsprocedure meestal tijdverlies. De onbetaalde huur blijft zich dan opstapelen’, waarschuwt Dominique Pletinckx, juriste bij het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat (NEMS).

‘U kunt dan beter onmiddellijk naar de vrederechter stappen en vragen om de huurovereenkomst te ontbinden ten laste van de huurder en om zijn uitzetting verzoeken.’ In dat geval wordt de huurder niet alleen veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand, maar ook van een schadevergoeding wegens contractbreuk.

Beslist de rechter ook tot uitzetting, dan heeft de huurder normaal gezien een maand de tijd om het pand te verlaten. ‘Die termijn begint te lopen vanaf de betekening van het vonnis door een gerechtsdeurwaarder’, legt Eric Verlinden, gedelegeerd bestuurder van Trevi, uit. Maar bepaalde omstandigheden kunnen aanleiding geven tot het inkorten of verlengen van die termijn.

Houd er tot slot rekening mee dat wanneer de betaalachterstand niet groot is, de kans reëel is dat de rechter gewoon een afbetalingsplan voorstelt. Hij kan in zijn vonnis wel een ontbinding van de huurovereenkomst opnemen wanneer de huurder het afbetalingsplan niet naleeft.

2. Wat als uw huurder geluids- of drugsoverlast veroorzaakt?

Misschien is uw huurder nogal luidruchtig, tot woede van de buren. Of andere bewoners van het appartementsgebouw klagen erover dat er een wietgeur komt uit het appartement dat uw huurder betrekt. ‘Elke week zijn er wel eigenaars die ons contacteren met de vraag hoe ze dat soort problemen kunnen aanpakken’, zegt Pletinckx.

U moet in eerste instantie de huurder aangetekend verwittigen, maar vraag eerst aan de buren die hun beklag hebben gedaan om u een schriftelijke verklaring te bezorgen.

Eric Verlinden van Trevi wijst erop dat u in de huurovereenkomst altijd een clausule moet opnemen die vermeldt dat de huurder het reglement van mede-eigendom heeft ontvangen, dat hij er kennis van heeft genomen en dat hij zich ertoe verbindt het na te leven.

Kunt u de huurder uitzetten wanneer hij ondanks alles zijn buren blijft lastigvallen? ‘Als u te maken hebt met iemand die alleen maar de nacht voor de dag neemt maar geen achterstallige huur heeft, is de kans daarop zeer klein’, merkt Pletinckx op. U probeert het best eerst tot een verzoening te komen of tot sociale bemiddeling over te gaan als de gemeentelijke administratie die dienst aanbiedt. Raadpleeg ook een advocaat om een beeld te krijgen van de rechtspraak ter zake.

Wilt u kans maken op een ontbinding van de huurovereenkomst, dan moet u zo veel mogelijk bewijzen zien te verzamelen. Vraag bijvoorbeeld telkens wanneer een buur zijn beklag bij u komt doen dat hij die klacht schriftelijk aan u bevestigt. Verneemt u dat er klacht werd neergelegd bij de politie, vraag dan een kopie of het nummer van het proces-verbaal. ‘Al dat bewijsmateriaal zal het dossier dat u aan de vrederechter wilt voorleggen meer gewicht geven’, legt de juriste uit.

En wanneer u toevallig meerdere huurders hebt in hetzelfde gebouw en een van hen vertrekt naar aanleiding van het kabaal van de andere, aarzel dan niet om hem een verklaring te laten opstellen met daarin de reden van zijn vertrek. ‘Dat zal uw kans om de ontbinding van de huurovereenkomst te bekomen nog verhogen, aangezien u financiële schade lijdt.’

In zulke situaties (nachtlawaai en drugsgeur) kan de verhuurder niet veel doen als hij onvoldoende bewijzen heeft. ‘Daarom raden wij aan altijd te beginnen met een huurcontract van 1 jaar. Zo kunt u bij problemen nog altijd opzeggen tegen het einde van het jaar.’
3. Wat als uw huurder uw appartement beschadigt?

Soms bent u verplicht ter plaatse te gaan om dringende herstellingen uit te voeren. Stelt u dan vast dat de huurder opzettelijk uw pand beschadigt, dan trekt u het best meteen naar de vrederechter en vraagt u een gerechtelijke expertise of een plaatsbezoek aan. Vaak immers zijn de vrederechters bereid zich persoonlijk van de situatie te komen vergewissen. Zo kunt u mogelijk de huurder uitzetten met behoud van het recht op vergoeding voor de veroorzaakte schade.

Dat soort problemen toont aan hoe belangrijk het is van bij het begin een plaatsbeschrijving op te stellen, bij voorkeur door een expert.

Stelt u vast dat uw huurder niet zorgzaam met uw goed omspringt zonder echter buitensporig nalatig te zijn, dan moet u wel wat geduld opbrengen en wachten tot hij vertrekt.

bron: De Tijd, 23 november, http://actualiteit.org/forums/newth...=newthread&f=50

mening: Ik vind het goed dat ze nog eens extra uitlegt wat men kan doen indien men last heeft van een moeilijke huurder. Dit komt vandaag de dag jammer genoeg zeer veel voor. er is niets erger als verhuurder om een lastige huurder te hebben. Deze dagen is het dan ook niet zo gemakkelijk om een huurder uit het huis/appartement te zetten. Ik vind dat deze processen soms ook te lang duren. Er zou in de toekomst meer aandacht aan besteed moeten worden zodat deze processen sneller verlopen. Niet alleen de verhuurder heeft last van een moeilijke huurder, maar ook de buren in de omgeving. Ik vind ook dat er zware straffen moeten komen indien de huurder het huis/appartement beschadigd. Dit is vandaag de dag niet altijd het geval. De verhuurder kan bij beschadiging wel toestemming krijgen de huurder uit de eigendom te zetten, maar hier blijft het vaak ook bij. We moeten er eens over nadenken hoe we dit in de toekomst beter kunnen aanpakken als er problemen zijn tussen huurder en verhuurder.