Is een eigen woning onbetaalbaar geworden?


BRUSSEL - Het is een vaak gehoorde klacht: een eigen woning kopen wordt voor steeds meer Vlamingen onbetaalbaar. Maar opgelet: de gestegen woningprijzen vertellen niet het hele verhaal.


Als je de evolutie van de gemiddelde woningprijzen van de voorbije jaren bekijkt, dan kan je bijna niet anders dan besluiten dat een eigen woning nauwelijks nog betaalbaar is voor jonge gezinnen. En toch klopt dat eigenlijk niet, zegt immotheker John Romain. Hij pakt uit met een verrassende stelling: Een woning kopen is sinds 2004 niet duurder geworden. In vergelijking met tien jaar geleden is er wel een meerkost, maar die is beperkt. Hoe kan dat?


Fiscaliteit

‘Het klopt wel dat de gemiddelde prijzen in de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld zijn. Maar ook de fiscaliteit is intussen grondig veranderd’, zegt Romain. De zogenaamde ‘woonbonus’, die in 2005 werd ingevoerd, heeft de fiscale aftrekmogelijkheden aanzienlijk verruimd. De aftrek kan nu ook onbeperkt in de tijd gespreid worden, waardoor lenen op langere looptijden interessanter is geworden. En dat merken ze bij Immotheker, waar het woonkrediet van de gemiddelde klant tegenwoordig al een looptijd heeft van bijna 24 jaar.

Vlaanderen heeft ook het zogenaamde ‘abattement’ ingevoerd, een bijkomende vermindering op de registratierechten voor wie een eerste en enige woning (of bouwgrond) koopt. En dankzij de meeneembaarheid van reeds betaalde registratierechten werd het verkopen van een woning en het aankopen van een andere woning fiscaal minder afgestraft.

Naast die verbeterde fiscaliteit hebben ook de relatief lage rentevoeten een rol gespeeld bij het betaalbaar houden van een woning. De rente op Belgische staatsleningen met een looptijd van 10 jaar, die als referentie wordt gebruikt voor hypotheekleningen met een lange looptijd, is het voorbije decennium stelselmatig gezakt, van bijna 6% rond het jaar 2000 tot 3,5 à 4% vandaag. De kortetermijnrente, die gebruikt wordt als referentie voor woonleningen met een variabele rentevoet, zakte in die periode zelfs van vijf naar minder dan één procent.


Voorbeeld

Wat is nu de concrete impact van al die factoren op het budget van de woningkoper of -bouwer? Laten we even het voorbeeld nemen van iemand die in het jaar 2000 72.400 euro leende voor de aankoop van een woning. Met een klassieke leenformule — een vaste rente van 5,67% op 20 jaar — betaalde hij 499 euro per maand af. Na verrekening van de toenmalige fiscale voordelen (125 euro per maand) kwam dat neer op een netto afbetaling van 374 euro per maand.

Stel dat dezelfde woning in 2009 verkocht werd voor 124.000 euro. Een koper die dat bedrag over 20 jaar leende, kon dan een vaste rentevoet krijgen van 4,49%, wat een maandbetaling oplevert van 778 euro. De fiscale aftrek is intussen wel toegenomen tot 242 euro per maand, waardoor de netto kost op 536 euro per maand komt. Dat is 162 euro per maand meer dan in het jaar 2000. Dezelfde woning werd dus wel duurder, maar de meerkost is niet onoverkomelijk. Als je de inflatie in rekening brengt, bedraagt het reëele prijsverschil zelfs minder dan 100 euro per maand.

Door een langere looptijd te nemen, kan je de maandlast bovendien verder drukken. Wie in 2009 leende op 25 jaar, kon een vaste rente krijgen van 4,55%. De maandlast daalt in ons voorbeeld dan tot 685 euro, of slechts 438 euro na fiscale voordelen. En dat is in reële termen minder dan wat je in het jaar 2000 betaalde, zij het natuurlijk wel dat je 5 jaar langer afbetaalt.


Jongeren

Toegegeven, gemiddelden zeggen natuurlijk niet alles. Vooral jonge koppels, die weinig eigen middelen kunnen inbrengen bij de aankoop en verbouwing van een woning, hebben het de eerste jaren vaak moeilijk om hun lening af te lossen én de eindjes nog aan elkaar te knopen. Bij Immotheker stelden ze de jongste jaren een duidelijke toename vast van de ‘overbelening’ bij kopers onder de dertig jaar. In tijden van onzekerheid op de arbeidsmarkt, zoals vandaag, is dat een gevaarlijke evolutie.

Nogal wat jonge Vlamingen lossen dat op door langer bij hun ouders te blijven wonen en intussen bij te sparen. Maar het blijft wel opmerkelijk dat de meeste jongeren van ‘hotel Mama’ meteen op een eigen woonst proberen over te schakelen. Een woning huren is in ons land nog altijd veel minder populair dan in andere landen, zoals Nederland of Duitsland.


Blog DS, 25-02-2010

__________________
"Never argue with an idiot, they'll just bring you
down to their level and beat you with experience." (c)TB