Wonen wordt onbetaalbaar


BRUSSEL - Een eigen woning wordt de komende jaren voor een groeiende groep Belgen een steeds moeilijker bereikbare droom. Hun financiële reserves zijn op, zo blijkt uit een studie van ING.


Bij het begin van de jaren 90 moest een modaal gezin twee jaar lang zijn volledige bruto-inkomen opzijzetten om een doorsneewoning te kunnen financieren. Sinds 2006 moet datzelfde gezin al vier jaarinkomens bij elkaar sparen om zijn vastgoeddroom zonder hulp van de bank te realiseren. In vijftien jaar tijd is de kloof tussen inkomen en vastgoeddroom dus verdubbeld.

Een en ander blijkt uit een studie van Julien Manceaux, de vastgoedspecialist van de ING-studiedienst in Brussel. Hij definieert bruto-inkomen bovendien als de gemiddelde kostprijs van een werknemer voor een bedrijf. Dat bedrag ligt dus ongeveer 40procent hoger dan het brutosalaris op het loonstrookje.

Dat de vastgoedprijzen zo snel gestegen zijn, heeft onder meer te maken met het hoge aantal echtscheidingen, dat de vraag naar woningen sterk doet toenemen, en met de baksteen in de maag van de Belg. Die doet hem tot het uiterste gaan om toch maar een eigen woning te kunnen kopen of bouwen.

Daarnaast is de rente het afgelopen decennium nagenoeg onophoudelijk gedaald. Koppel dat aan steeds langere looptijden – van gemiddeld 15 naar meer dan 20 jaar – voor hypothecaire kredieten, en gezinnen kunnen steeds grotere bedragen lenen. Maar omdat dat alles niet volstond om de snelle prijsstijgingen op de vastgoedmarkt bij te benen, moesten de gezinnen een steeds groter deel van hun vastgoedbudget zelf ophoesten.


Eigen inbreng

Vijftien jaar geleden werd gemiddeld 80 procent van dat budget gefinancierd met een hypothecaire lening. Nu is dat nog ongeveer 65 procent. De eigen inbreng ging dus van 20 naar ongeveer 35 procent.

Maar achter dat algemene percentage gaat een heel vreemde verdeling schuil. Tegenover 28procent van de gezinnen die niet of nauwelijks lenen om hun huis te kopen, staat 18 procent gezinnen die zelfs het bedrag van de registratierechten en de notariskosten moeten lenen en 54 procent gezinnen die de volledige waarde van hun woning moeten lenen en alleen de kosten zelf kunnen financieren.

Ruim 70 procent van de gezinnen zit dus nagenoeg op het tandvlees en kan niet of nauwelijks meer lenen dan nu. Maar ruim een kwart heeft nog heel wat marge en jaagt de prijzen op. Dat gebeurt weliswaar vooral in het duurdere segment van de vastgoedmarkt, maar zo komt een waterval op gang van gezinnen die het duurste segment moeten laten voor wat het is om hun geluk iets lager te zoeken. Zij drummen zo op hun beurt gezinnen weg naar nog goedkopere woningen.

Op die manier blijven de prijzen oplopen hoewel steeds minder gezinnen zich een eigen woning kunnen veroorloven. Vastgoed, besluit Manceaux, is de jongste kwarteeuw nooit zo onbereikbaar geweest voor een modaal gezin als nu. En het zal er de komende jaren niet beter op worden. De rente loopt op en de banken zijn steeds minder happig om nog erg lange looptijden toe te staan.

Gemiddeld, verwacht hij, zullen de prijzen het komende decennium met nog ‘slechts' 3 tot 4 procent per jaar stijgen. Sneller dus dan de inflatie, maar nauwelijks half zo snel als tijdens het decennium voor de crisis.


DS, 20-01-2011

__________________
"Never argue with an idiot, they'll just bring you
down to their level and beat you with experience." (c)TB