Betaalbaar vastgoed in nog slechts 6 gemeenten


Voor de meeste koppels zijn modaal geprijsde huizen in een kwart van de Vlaamse gemeenten te duur. Uit een exclusief onderzoek van Trends blijkt dat een alleenstaande met een nettosalaris van 2060 euro slechts in zes Vlaamse gemeenten de kans krijgt om zijn gading te vinden.


Een huis kopen zonder de hulp van ma en pa wordt voor steeds meer Vlamingen een onmogelijke zaak. Trends onderzocht wie zich met zijn inkomen nog een huis kan veroorloven in België. Aan de hand van het nettosalaris berekenden we de leencapaciteit en gingen we op zoek naar betaalbare huizen en appartementen. Een moeilijke zoektocht zo blijkt. Wie tevreden is met een huis tegen mediaanprijs (Q50) - 50 procent van de huizen kost meer - wellicht met nog wat verbouwingswerken voor de boeg, heeft her en der in de Vlaamse provincies nog enige keuze. Maar wie opteert voor een instapklare en afgewerkte woning en dus een Q75-prijs wil betalen (25 procent van de verkoopprijzen ligt boven deze prijs), ziet zijn keuzemogelijkheden danig afnemen. Brussel spant helemaal de kroon. Enkel een zeer goed betaalde directeur of een gehuwd koppel dat 3500 netto verdient, kan daar nog in één gemeente, Sint-Jans-Molenbeek, een mediaanwoning aankopen. Voor de andere Belgen werd dat in 2007 onbetaalbaar.


Geen huizen voor uitvoerende bedienden

In 2007 stegen de prijzen voor woonhuizen (Q75) in België met 8 procent, die in Vlaanderen met bijna 9,3 procent en die in Wallonië met iets meer dan 10 procent. Vlaanderen blijft echter duurder dan Wallonië en dat uit zich ook in het Trendsonderzoek. Terwijl 'uitvoerende werknemers' met een nettosalaris van 1655 euro in Vlaanderen nergens nog een woning tegen mediaanprijzen op de kop kunnen tikken, kunnen zij in Wallonië nog in 24 gemeenten terecht. Q75-woningen zijn in Vlaanderen pas echt beschikbaar voor managers met een netto-maandloon van 2995 euro.


Koopkrachtspanning

Stellen dat de koopkrachtspanning op de Vlaamse vastgoedmarkt vrij groot is, is met andere woorden een open deur intrappen. Om een woning te financieren lenen Vlamingen niet alleen op steeds langere termijn. Volgens Sophie Segers, vastgoedmakelaar bij Dillen & Clement uit Boom, is er ook het fenomeen van een toenemende quotiteit. "Mensen die 100 procent of zelfs 120 procent van het aankoopbedrag lenen, zijn echt geen uitzondering meer", zegt ze. Toch wordt ook dit financieringsachterpoortje meer en meer belemmerd. Verschillende makelaars getuigen dat de banken hun kredietvoorwaarden danig hebben verstrakt. Ondertussen hebben verscheidene financiële instellingen eveneens hun rente opgetrokken. Anjes Daems, vastgoedmakelaar in Beringen, zag een aantal transacties afspringen omdat de kandidaat-kopers geen lening kregen. "Het was jaren geleden dat we dat nog hadden gezien", zegt ze.


Gehuwd

Gehuwde koppels met een maandloon van 3500 euro kunnen zich in 75 procent van de Vlaamse gemeentes een huis aanschaffen tegen mediaanprijs. Willen zij echter een Q75-woning op de kop tikken, dan slinkt hun slaagpercentage tot 35 procent. Afgewerkte, degelijke woningen zijn dus niet dadelijk weggelegd voor het gemiddelde koppel. Of ze moeten de taalgrens durven over te steken want in 58 procent van de Waalse gemeentes kunnen ze een Q75-woning kopen. In Brussel? Geen.


Oost- en West-Vlaanderen het best betaalbaar

Wie in Antwerpen geen managersloon heeft, is gezien. Een manager kan in deze provincie in 8 gemeentes een huis kopen. Dat is slechts in één minder dan in Vlaams-Brabant. Beide provincies komen dan ook als duurste uit de hoek. De woningprijzen klommen er de voorbije vijf jaar maar liefst 70% hoger.

De instroom van steeds jongere kopers is, mede door die prijsevolutie, stilgevallen, merkt vastgoedmakelaar Koen Hoste van Living Stone (Leuven) op. "We stellen vast de jonge mensen terug eerst huren in plaats van direct te kopen", zegt hij. Luc Machon, voorzitter van de beroepsvereniging van vastgoedmakelaars CIB, wijst erop dat het betaalbaarheidsprobleem dan ook vooral een instapprobleem is. "Jonge mensen hebben het inderdaad moeilijk om de eerste stap op de vastgoedmarkt te zetten. Maar dat is niet nieuw. De voorbije jaren is het probleem wel toegenomen. De vastgoedprijzen zijn immers beduidend sneller gestegen dan de inkomens."


Hypotheekrente

De gestegen hypotheekrente weegt uiteraard ook op de koopmarkt. Tot voor kort klonk het dat jonge mensen maar beter snel konden lenen en kopen. Immers, dankzij de spectaculair lage rente bedroeg de maandelijkse leninglast nauwelijks meer dan de huur die ze zouden moeten betalen. De knik in de rentecurve maakt stilaan een einde aan dat verhaal. Luc Machon ziet echter ook een ondersteunende tendens voor de koopmarkt. De stagnerende vastgoedprijzen in combinatie met hogere inkomens als gevolg van de indexering, zouden de koopkrachtspanning op de woningmarkt wat kunnen wegnemen.

Met een netto maandloon van 3.084 euro kunt u in Vlaanderen een huis kopen
We draaien de redenering even om. Als een mediaanwoning in België 150.000 euro kost, dan moet u al 2.847 euro netto verdienen om zo'n huis te kopen, uitgaande van een lening op 25 jaar met vaste rente. Om in Vlaanderen een huis tegen de mediaanprijs van 162.500 euro te kopen, moet u al 3.084 euro verdienen. In Wallonië volstaat een loon van 2.181 euro voor een mediaanwoning van 115.000 euro. En wie tot slot een woning in Brussel wil aankopen tegen mediaanprijs (280.000 euro) moet al snel maandelijks 5.316 euro op de bank krijgen. Wilt u in Vlaanderen een afgewerkt huis tegen de Q75-prijs van 208.000 euro kopen dan moet u wel 3.942 euro verdienen. Of misschien toch maar best even bij mama en papa langslopen.

Het volledige vastgoeddossier vindt u in Trends van donderdag 4 september 2008.


Trends.be, 03-09-2008 (An Goovaerts en Laurenz Verledens)

__________________
"Never argue with an idiot, they'll just bring you
down to their level and beat you with experience." (c)TB