Barst
29th June 2012, 23:40
Vergrijzing vergt één nieuw rusthuis per maand
BRUSSEL - Er moet bij ons minstens één rust- en verzorgingstehuis per maand bijkomen, zegt het vastgoedfonds Cofinimmo, dat investeringskansen ziet.
Als het Planbureau het bij het rechte eind heeft, komen er de komende vijf decennia in ons land 600.000 zorgbehoevende ouderen bij. Om die grijze golf de baas te kunnen, moeten er jaarlijks tussen 1.600 en 3.000 ‘bedden’ bijkomen. Reken voor een modaal rusthuis op zo’n 120 plaatsen. Je haalt met één nieuw rusthuis per maand dus niet eens het minimum.
Vastgoedfondsen hebben de sector ontdekt. Een rusthuisbeheerder wil zich concentreren op de zorg voor de bejaarden en het beheer van het gebouw aan anderen overlaten. ‘Maar de vastgoedfondsen, die de gebouwen verhuren, zullen elkaar niet voor de voeten lopen’, zegt Jean-Edouard Carbonelle, de nieuwe gedelegeerd-bestuurder van Cofinimmo. ‘De vraag is veel groter dan het aanbod.’
Sinds het grootste beursgenoteerde Belgische vastgoedfonds in 2005 begon met zijn diversificatiepolitiek, weg van de erg cyclische kantorenmarkt, is Cofinimmo uitgegroeid tot de belangrijkste speler op de Europese markt voor rusthuisvastgoed. Het belang van rust- en verzorgingstehuizen in de portefeuille van de vastgoedbevak is intussen opgelopen tot 34 procent. Het aandeel van de kantoren is vorig jaar onder de 50 procent gezakt.
Maar wat maakt die sector nu zo aantrekkelijk? Het ‘leuke’ is dat de vraag groot is en niet conjunctuurgebonden. Daardoor is de bezettingsgraad van de gebouwen zo goed als 100 procent. Bij de kantoorgebouwen in de portefeuille van Cofinimmo was dat afgelopen jaar maar goed 93 procent.
Bovendien bedraagt de looptijd van de huurcontracten in de zorgsector een veelvoud van die in de kantorenmarkt. Bij Cofinimmo komen de huurcontracten van kantoorgebouwen nu gemiddeld binnen 5,6 jaar op hun vervaldag. Bij de rusthuizen is dat 23,5 jaar.
De aantrekkingskracht van de zorgsector hangt ook samen met de crisis op de kantorenmarkt. Het overaanbod in die sector is enorm. In vijf jaar verdubbelde de leegstand op de Brusselse kantorenmarkt van 7 naar 13 procent. Anderhalf miljoen vierkante meter kantoorruimte staat leeg. De sector verkeek zich zwaar op de kantoorbehoeften van de Europese Commissie en alles wat daarmee samenhangt.
Maar de tijd dat je het vastgoed van zorgorganisaties voor een redelijke prijs kon overnemen, moderniseren en dan weer verhuren aan de verkoper (sale and lease back), is voorbij. De belangrijke spelers zoals Armonea, Orpea, Medibelge, Senior Living Group, Senior Assist, en Korian hebben hun rusthuisvastgoed al in grote mate verkocht.
Daarom heeft Cofinimmo zijn strategie bijgestuurd. Naast het overnemen van bestaande rusthuizen wordt nu ook steeds meer ingepikt op de vraag van rusthuisuitbaters met een project. Cofinimmo gaat dan op zoek naar een goede ligging en bouwt het rusthuis, waarna het verhuurd wordt aan de uitbater.
‘De jongste tijd kopen we ook zelf gronden’, zegt Jean-Edouard Carbonelle. ‘We ontwikkelen dan zelf een concept en stappen daarmee naar geïnteresseerden. We hebben intussen een grote kennis opgebouwd van de sector en van het businessmodel dat er gehanteerd wordt, en dat legt ons geen windeieren.’
Daarbij wordt de zorgsector ook steeds ruimer geïnterpreteerd. Cofinimmo investeert in Frankrijk al in psychiatrische ziekenhuizen, in revalidatiecentra. ‘En waarom zouden we niet in zee gaan met ketens van apotheken’, vraagt Carbonelle zich hardop af.
Ziekenhuizen ziet hij voorlopig niet zitten. ‘Die zijn doorgaans veel te groot en moeilijk te herbestemmen. Een operatiekwartier bouw je niet zomaar om tot een appartement.’
Intussen droomt hij er nog net niet hardop van om van Cofinimmo een gespecialiseerde zorgbevak te maken, naar het model van de Amerikaanse Real Estate Investment Trusts (Reit).
‘Maar daarvoor is de markt hier voorlopig nog te klein.’
DS, 29-06-2012 (Luc Coppens)
BRUSSEL - Er moet bij ons minstens één rust- en verzorgingstehuis per maand bijkomen, zegt het vastgoedfonds Cofinimmo, dat investeringskansen ziet.
Als het Planbureau het bij het rechte eind heeft, komen er de komende vijf decennia in ons land 600.000 zorgbehoevende ouderen bij. Om die grijze golf de baas te kunnen, moeten er jaarlijks tussen 1.600 en 3.000 ‘bedden’ bijkomen. Reken voor een modaal rusthuis op zo’n 120 plaatsen. Je haalt met één nieuw rusthuis per maand dus niet eens het minimum.
Vastgoedfondsen hebben de sector ontdekt. Een rusthuisbeheerder wil zich concentreren op de zorg voor de bejaarden en het beheer van het gebouw aan anderen overlaten. ‘Maar de vastgoedfondsen, die de gebouwen verhuren, zullen elkaar niet voor de voeten lopen’, zegt Jean-Edouard Carbonelle, de nieuwe gedelegeerd-bestuurder van Cofinimmo. ‘De vraag is veel groter dan het aanbod.’
Sinds het grootste beursgenoteerde Belgische vastgoedfonds in 2005 begon met zijn diversificatiepolitiek, weg van de erg cyclische kantorenmarkt, is Cofinimmo uitgegroeid tot de belangrijkste speler op de Europese markt voor rusthuisvastgoed. Het belang van rust- en verzorgingstehuizen in de portefeuille van de vastgoedbevak is intussen opgelopen tot 34 procent. Het aandeel van de kantoren is vorig jaar onder de 50 procent gezakt.
Maar wat maakt die sector nu zo aantrekkelijk? Het ‘leuke’ is dat de vraag groot is en niet conjunctuurgebonden. Daardoor is de bezettingsgraad van de gebouwen zo goed als 100 procent. Bij de kantoorgebouwen in de portefeuille van Cofinimmo was dat afgelopen jaar maar goed 93 procent.
Bovendien bedraagt de looptijd van de huurcontracten in de zorgsector een veelvoud van die in de kantorenmarkt. Bij Cofinimmo komen de huurcontracten van kantoorgebouwen nu gemiddeld binnen 5,6 jaar op hun vervaldag. Bij de rusthuizen is dat 23,5 jaar.
De aantrekkingskracht van de zorgsector hangt ook samen met de crisis op de kantorenmarkt. Het overaanbod in die sector is enorm. In vijf jaar verdubbelde de leegstand op de Brusselse kantorenmarkt van 7 naar 13 procent. Anderhalf miljoen vierkante meter kantoorruimte staat leeg. De sector verkeek zich zwaar op de kantoorbehoeften van de Europese Commissie en alles wat daarmee samenhangt.
Maar de tijd dat je het vastgoed van zorgorganisaties voor een redelijke prijs kon overnemen, moderniseren en dan weer verhuren aan de verkoper (sale and lease back), is voorbij. De belangrijke spelers zoals Armonea, Orpea, Medibelge, Senior Living Group, Senior Assist, en Korian hebben hun rusthuisvastgoed al in grote mate verkocht.
Daarom heeft Cofinimmo zijn strategie bijgestuurd. Naast het overnemen van bestaande rusthuizen wordt nu ook steeds meer ingepikt op de vraag van rusthuisuitbaters met een project. Cofinimmo gaat dan op zoek naar een goede ligging en bouwt het rusthuis, waarna het verhuurd wordt aan de uitbater.
‘De jongste tijd kopen we ook zelf gronden’, zegt Jean-Edouard Carbonelle. ‘We ontwikkelen dan zelf een concept en stappen daarmee naar geïnteresseerden. We hebben intussen een grote kennis opgebouwd van de sector en van het businessmodel dat er gehanteerd wordt, en dat legt ons geen windeieren.’
Daarbij wordt de zorgsector ook steeds ruimer geïnterpreteerd. Cofinimmo investeert in Frankrijk al in psychiatrische ziekenhuizen, in revalidatiecentra. ‘En waarom zouden we niet in zee gaan met ketens van apotheken’, vraagt Carbonelle zich hardop af.
Ziekenhuizen ziet hij voorlopig niet zitten. ‘Die zijn doorgaans veel te groot en moeilijk te herbestemmen. Een operatiekwartier bouw je niet zomaar om tot een appartement.’
Intussen droomt hij er nog net niet hardop van om van Cofinimmo een gespecialiseerde zorgbevak te maken, naar het model van de Amerikaanse Real Estate Investment Trusts (Reit).
‘Maar daarvoor is de markt hier voorlopig nog te klein.’
DS, 29-06-2012 (Luc Coppens)