Barst
2nd June 2012, 18:15
Wie zit te wachten op nog meer winkelcentra?
We lopen er allemaal wel eens, al dan niet slenterend met een ijsje in de hand. Toch fulmineren we tegen de komst van Uplace en consorten. Wat vinden we nu echt van grote shoppingcentra?
Amerika is de voorloper van alles, en al helemaal van alle megalomane projecten. Het is een algemeen aangenomen volkswijsheid en wat betreft shoppingcentra lijkt het te kloppen. De overdekte malls zagen het levenslicht in de States. Maar wat velen schijnen te vergeten, is dat het een Europeaan was die aan de grondslag ligt van die uitvinding. En dat is geen toeval. De Oostenrijkse architect Victor Gruen bouwde in de naoorlogse periode het prototype van de hedendaagse shoppingmall om de Europese manier van winkelen naar Amerika te halen. De compactheid en vitaliteit van Europese steden waren zijn uitgangspunt. In Gruens Northgate Regional Shopping Centre in Seattle uit 1950 moest één groot warenhuis de klanten lokken, maar verder waren er ook veel kleinere winkels en een drive-in bioscoop gevestigd. Parkeerplaatsen omringden het complex en parkjes, fonteinen en zuilengalerijen moesten het geheel een aangename sfeer bieden. Referenties aan zonnige Europese steden waren niet uit de lucht. De mall werd een eenheid van winkels en entertainment, als tegengif tegen het gebrek aan planologische visie in de suburbs uit die periode. Dat daar behoefte aan was, is niet onlogisch: ‘de meeste steden in Amerika ontstonden pas in de negentiende eeuw en lagen een treinreis van elkaar verwijderd', legt Nathalie Bekx, ceo van trendonderzoeksbureau Bexpertise, uit. ‘Uitgebreid gaan winkelen was daardoor nogal moeilijk. Maar toen de auto zijn intrede deed bij de gewone bevolking reden consumenten naar de shoppingcentra op de kruispunten van grote wegen, om zich te bevoorraden voor de hele week.' Als de Amerikaanse shoppingmall een kopie is van de Europese winkelstad, is het dan wel zinvol om de kopie opnieuw naar onze contreien te halen? Bekx vindt het in elk geval onzin: ‘Wij hebben in elk van onze prachtige historische steden een natuurlijke vervlechting van retail en openbare voorzieningen, daar kunnen ze in Amerika alleen kwijlend van dromen. Waarom zouden we een surrogaat Europees stadje bouwen, terwijl we the real thinghebben in openlucht?'
Zit het probleem misschien in die openlucht? Voelen wij, consumenten, ons meer aangetrokken tot overdekte winkelcentra omdat daar geen enkele hagelbui ons kan raken, geen enkele hondendrol ons pad dreigt te kruisen en we niet bang hoeven te zijn omver gereden te worden door skaters en ander tuig op kleine wieltjes – simpelweg omdat de huisregels die wieltjes verbieden, net als schreeuwen en rennen? (Overigens beschermt de mall ons ook tegen bedelaars die geld vragen om eten te kopen, wat altijd gênant is als je zelf net van een wafel uit het vuistje aan het smullen bent.) Met andere woorden, is de betonnen tempel de gedroomde hyperveilige bestemming voor ons ongebreideld consumentisme?
Dat valt te betwijfelen, zeker als we de resultaten van een recente enquête van de Vlerick Management School mogen geloven. Daaruit blijkt dat de stad nog altijd de favoriete plek is om te gaan shoppen. Zeg nu zelf, als het mooi weer is, is het toch des te aangenamer om te flaneren in de echte straten dan in een kunstmatig hermetisch afgesloten blok beton, niet?
‘Voorportaal van de hel'
Dat de consument een comfortzoeker is, daar twijfelt Bekx niet aan. Het is volgens haar inderdaad een van de redenen waarom shoppingcentra succesrijk zijn in ons land. ‘Die autoluwe steden zijn volgens mij bedacht door mannen die nooit gaan winkelen. Consumenten hebben behoefte aan parkeerplaatsen. We willen niet ellenlang moeten zeulen met onze zakken vol boodschappen tot we vijf straten verder eindelijk onze geparkeerde auto hebben teruggevonden. Laat staan dat we ons ook nog eens blauw willen betalen voor die parkeerplaats. Bij de winkelcentra kunnen we de auto gewoon gratis voor de deur kwijt.'
Gemaksoplossingen, daar is de mens naar op zoek en daar zit volgens Bekx de echte vijand van de winkels. Zowel die in de binnenstad als die in de malls. ‘We zien dat de e-commerce fel aan het groeien is. Want wat is er nu comfortabeler dan winkelen vanuit je eigen zetel? Je hoeft geen zakken te sleuren, je waar wordt aan huis geleverd en benzine betalen om naar de winkel te rijden, is ook al niet nodig. Online winkels gaan de strijd winnen en zowel in de binnenstad als in de shoppingcentra zal de leegstand toenemen. Als tweehonden vechten om een been…'
‘Het vermaledijd voorportaal van de hel', zo noemden Clement Peerens en zijn bandleden het Wijnegem Shopping Center. ‘Zalig zij den dag dat dat spel zal exploderen/gezegend is het uur waarop het in vlammen op zal gaan...' Menig man (en vrouw) denkt er vast hetzelfde over als hij (of zij) weer eens op een zaterdagmiddag de plakkerige mensenzee moet trotseren in pakweg het Wijnegem Shopping Center, het Waasland Shopping Center of eender welke variant.
Als Amerika de voorloper is van alles, ziet het er niet goed uit voor onze winkelcentra. Terwijl in Europa en het Oosten de shoppingcentra als paddenstoelen uit de grond schieten, is in Amerika het verval van die winkeloorden ingezet. In plaats van lieflijk gecomprimeerde pseudo-Europese winkelstadjes zijn de malls verworden tot leegstaande spooksteden. De site www.deadmalls.com rapporteert over meer dan 1.100 gesloten shoppingcentra. Foto's tonen de trieste aanblik van de verloederende gebouwen – investeerders tonen geen interesse in de enorme sites.
‘Overzee heeft de mall zijn beste tijd inderdaad gehad', vertelt Bekx. ‘De Amerikaanse consument is de onpersoonlijke mastodont zo beu als koude pap. De troef is zogenaamd de totaalervaring van het shoppen – niet langer runshoppen, maar funshoppen – maar in werkelijkheid haat men die overdekte totaalervaring grondig. Men heeft door dat het uitgangspunt niet zozeer het vermaak, maar wel het zo veel mogelijk geld afluizen van de klant is. En die logge dinosaurussen met hun eindeloze winkelrekken, die er overigens overal hetzelfde uitzien, kunnen niet meer bekoren.'
Bulldozer
Het verval van de Amerikaanse shoppingcentra wordt de laatste dagen in ons land vaak aangehaald om het protest tegen de komst van Uplace in de Kanaalzone van Machelen te legitimeren. En die van Neo op de Heizelvlakte, Just Under the Sky ook al in het noorden van Brussel, be-MINE in Beringen en alle andere op til staande gelijkaardige projecten. ‘In Amerika komt men terug van de shoppingmalls, hier zullen ze ook geen lang leven meer beschoren zijn', luidt het. Een onterecht argument volgens Gino Van Ossel, professor marketing aan de Vlerick Management School. Voor de volledigheid: Bart Verhaeghe, de man achter Uplace, zit eveneens in de raad van bestuur van de Vlerick Management School, al beïnvloedt dat Van Ossels mening naar eigen zeggen niet.
‘Wie nu staat te roepen dat de malls leegstaan omdat de Amerikanen weer in de stadscentra gaan winkelen, heeft zijn huiswerk niet goed gemaakt. De leegstand is inderdaad hoog, maar dat geldt zowel voor malls als voor de stadscentra. De crisis heeft er gewoon veel harder toegeslagen. Het goede nieuws is dat dat conjunctureel is en op dit moment zelfs al op een keerpunt is beland. Bovendien is de leegstand het minst problematisch in die grote shopping malls, vergelijkbaar met ons Waasland Shopping Centre of Uplace. De grootse malls, waar ook de duurdere winkels zitten, draaien weer hun omzet van 2007, en zijn dus aan het heropleven. Uplace een verouderd concept noemen, is dus onzin.'
Met 1,6 m² winkelruimte per inwoner (rusthuisbewoners en pasgeborenen inbegrepen) staat België zeer hoog in de Europese ranking. Zijn we al niet overbewinkeld? ‘Nog een shoppingcenter bouwen is met de bulldozer op de kleinhandelaars rijden, tot ze allemaal dood zijn', zegt Christine Mattheeuws van het Neutraal Syndicaat voor Zelfstandigen. ‘De mensen kunnen hun loon maar één keer uitgeven en gaan ook geen zes keer per dag uit eten. Ze uit het centrum van de stad wegjagen, is moordend voor ons. En wie is er nu met leegstand en het bijbehorende onveiligheidsgevoel in de steden gebaat?'
Toch willen de consumenten volgens Van Ossel wel degelijk nog nieuwe shoppingcentra, zeker als ze zijn uitgebouwd als Uplace. Want zeg niet zomaar winkelcentrum tegen de ‘all in oneervaringsbestemming waar winkelen, werken, en ontspannen naadloos in elkaar overlopen', met 190.000 m² aan daktuinen, plaza's, een binnenspeeltuin, bowlingbaan, fitness, wellness, bioscoop, verschillende restaurants, bars en een klassehotel. In China is men volgens een McKinsey-onderzoek in elk geval gek op beleveniswinkelen. Daar zou drie kwart van de ondervraagden zijn vrije tijd zelfs bij voorkeur in het shoppingcentrum spenderen. Niet zozeer om geld uit te geven, maar ter ontspanning. ‘We hadden naar de Muur of naar de Verboden Stad kunnen rijden, maar we verkozen Ikea', zei een van de respondenten.
Niet dat het bij ons zo'n vaart zal lopen, als wij gaan funshoppen, gaat het wel degelijk om het winkelen. ‘Maar waarom niet in combinatie met een ritje in een tuk tuk bij de Thaise winkel of met een pretparkje voor de kinderen?', stelt Van Ossel.
En dat de komst van Uplace nefast zou zijn voor de zelfstandigen, dat gelooft Van Ossel niet. ‘De klant kiest voor het beste, het leukste, de grootste keuze. Mechelen en Leuven hoeven zich geen zorgen te maken.' En Vilvoorde? ‘Tja, dat zou sowieso toch vervallen. Ook zonder Uplace.'
DS, 02-06-2012 (Ann-Sofie Dekeyser)
We lopen er allemaal wel eens, al dan niet slenterend met een ijsje in de hand. Toch fulmineren we tegen de komst van Uplace en consorten. Wat vinden we nu echt van grote shoppingcentra?
Amerika is de voorloper van alles, en al helemaal van alle megalomane projecten. Het is een algemeen aangenomen volkswijsheid en wat betreft shoppingcentra lijkt het te kloppen. De overdekte malls zagen het levenslicht in de States. Maar wat velen schijnen te vergeten, is dat het een Europeaan was die aan de grondslag ligt van die uitvinding. En dat is geen toeval. De Oostenrijkse architect Victor Gruen bouwde in de naoorlogse periode het prototype van de hedendaagse shoppingmall om de Europese manier van winkelen naar Amerika te halen. De compactheid en vitaliteit van Europese steden waren zijn uitgangspunt. In Gruens Northgate Regional Shopping Centre in Seattle uit 1950 moest één groot warenhuis de klanten lokken, maar verder waren er ook veel kleinere winkels en een drive-in bioscoop gevestigd. Parkeerplaatsen omringden het complex en parkjes, fonteinen en zuilengalerijen moesten het geheel een aangename sfeer bieden. Referenties aan zonnige Europese steden waren niet uit de lucht. De mall werd een eenheid van winkels en entertainment, als tegengif tegen het gebrek aan planologische visie in de suburbs uit die periode. Dat daar behoefte aan was, is niet onlogisch: ‘de meeste steden in Amerika ontstonden pas in de negentiende eeuw en lagen een treinreis van elkaar verwijderd', legt Nathalie Bekx, ceo van trendonderzoeksbureau Bexpertise, uit. ‘Uitgebreid gaan winkelen was daardoor nogal moeilijk. Maar toen de auto zijn intrede deed bij de gewone bevolking reden consumenten naar de shoppingcentra op de kruispunten van grote wegen, om zich te bevoorraden voor de hele week.' Als de Amerikaanse shoppingmall een kopie is van de Europese winkelstad, is het dan wel zinvol om de kopie opnieuw naar onze contreien te halen? Bekx vindt het in elk geval onzin: ‘Wij hebben in elk van onze prachtige historische steden een natuurlijke vervlechting van retail en openbare voorzieningen, daar kunnen ze in Amerika alleen kwijlend van dromen. Waarom zouden we een surrogaat Europees stadje bouwen, terwijl we the real thinghebben in openlucht?'
Zit het probleem misschien in die openlucht? Voelen wij, consumenten, ons meer aangetrokken tot overdekte winkelcentra omdat daar geen enkele hagelbui ons kan raken, geen enkele hondendrol ons pad dreigt te kruisen en we niet bang hoeven te zijn omver gereden te worden door skaters en ander tuig op kleine wieltjes – simpelweg omdat de huisregels die wieltjes verbieden, net als schreeuwen en rennen? (Overigens beschermt de mall ons ook tegen bedelaars die geld vragen om eten te kopen, wat altijd gênant is als je zelf net van een wafel uit het vuistje aan het smullen bent.) Met andere woorden, is de betonnen tempel de gedroomde hyperveilige bestemming voor ons ongebreideld consumentisme?
Dat valt te betwijfelen, zeker als we de resultaten van een recente enquête van de Vlerick Management School mogen geloven. Daaruit blijkt dat de stad nog altijd de favoriete plek is om te gaan shoppen. Zeg nu zelf, als het mooi weer is, is het toch des te aangenamer om te flaneren in de echte straten dan in een kunstmatig hermetisch afgesloten blok beton, niet?
‘Voorportaal van de hel'
Dat de consument een comfortzoeker is, daar twijfelt Bekx niet aan. Het is volgens haar inderdaad een van de redenen waarom shoppingcentra succesrijk zijn in ons land. ‘Die autoluwe steden zijn volgens mij bedacht door mannen die nooit gaan winkelen. Consumenten hebben behoefte aan parkeerplaatsen. We willen niet ellenlang moeten zeulen met onze zakken vol boodschappen tot we vijf straten verder eindelijk onze geparkeerde auto hebben teruggevonden. Laat staan dat we ons ook nog eens blauw willen betalen voor die parkeerplaats. Bij de winkelcentra kunnen we de auto gewoon gratis voor de deur kwijt.'
Gemaksoplossingen, daar is de mens naar op zoek en daar zit volgens Bekx de echte vijand van de winkels. Zowel die in de binnenstad als die in de malls. ‘We zien dat de e-commerce fel aan het groeien is. Want wat is er nu comfortabeler dan winkelen vanuit je eigen zetel? Je hoeft geen zakken te sleuren, je waar wordt aan huis geleverd en benzine betalen om naar de winkel te rijden, is ook al niet nodig. Online winkels gaan de strijd winnen en zowel in de binnenstad als in de shoppingcentra zal de leegstand toenemen. Als tweehonden vechten om een been…'
‘Het vermaledijd voorportaal van de hel', zo noemden Clement Peerens en zijn bandleden het Wijnegem Shopping Center. ‘Zalig zij den dag dat dat spel zal exploderen/gezegend is het uur waarop het in vlammen op zal gaan...' Menig man (en vrouw) denkt er vast hetzelfde over als hij (of zij) weer eens op een zaterdagmiddag de plakkerige mensenzee moet trotseren in pakweg het Wijnegem Shopping Center, het Waasland Shopping Center of eender welke variant.
Als Amerika de voorloper is van alles, ziet het er niet goed uit voor onze winkelcentra. Terwijl in Europa en het Oosten de shoppingcentra als paddenstoelen uit de grond schieten, is in Amerika het verval van die winkeloorden ingezet. In plaats van lieflijk gecomprimeerde pseudo-Europese winkelstadjes zijn de malls verworden tot leegstaande spooksteden. De site www.deadmalls.com rapporteert over meer dan 1.100 gesloten shoppingcentra. Foto's tonen de trieste aanblik van de verloederende gebouwen – investeerders tonen geen interesse in de enorme sites.
‘Overzee heeft de mall zijn beste tijd inderdaad gehad', vertelt Bekx. ‘De Amerikaanse consument is de onpersoonlijke mastodont zo beu als koude pap. De troef is zogenaamd de totaalervaring van het shoppen – niet langer runshoppen, maar funshoppen – maar in werkelijkheid haat men die overdekte totaalervaring grondig. Men heeft door dat het uitgangspunt niet zozeer het vermaak, maar wel het zo veel mogelijk geld afluizen van de klant is. En die logge dinosaurussen met hun eindeloze winkelrekken, die er overigens overal hetzelfde uitzien, kunnen niet meer bekoren.'
Bulldozer
Het verval van de Amerikaanse shoppingcentra wordt de laatste dagen in ons land vaak aangehaald om het protest tegen de komst van Uplace in de Kanaalzone van Machelen te legitimeren. En die van Neo op de Heizelvlakte, Just Under the Sky ook al in het noorden van Brussel, be-MINE in Beringen en alle andere op til staande gelijkaardige projecten. ‘In Amerika komt men terug van de shoppingmalls, hier zullen ze ook geen lang leven meer beschoren zijn', luidt het. Een onterecht argument volgens Gino Van Ossel, professor marketing aan de Vlerick Management School. Voor de volledigheid: Bart Verhaeghe, de man achter Uplace, zit eveneens in de raad van bestuur van de Vlerick Management School, al beïnvloedt dat Van Ossels mening naar eigen zeggen niet.
‘Wie nu staat te roepen dat de malls leegstaan omdat de Amerikanen weer in de stadscentra gaan winkelen, heeft zijn huiswerk niet goed gemaakt. De leegstand is inderdaad hoog, maar dat geldt zowel voor malls als voor de stadscentra. De crisis heeft er gewoon veel harder toegeslagen. Het goede nieuws is dat dat conjunctureel is en op dit moment zelfs al op een keerpunt is beland. Bovendien is de leegstand het minst problematisch in die grote shopping malls, vergelijkbaar met ons Waasland Shopping Centre of Uplace. De grootse malls, waar ook de duurdere winkels zitten, draaien weer hun omzet van 2007, en zijn dus aan het heropleven. Uplace een verouderd concept noemen, is dus onzin.'
Met 1,6 m² winkelruimte per inwoner (rusthuisbewoners en pasgeborenen inbegrepen) staat België zeer hoog in de Europese ranking. Zijn we al niet overbewinkeld? ‘Nog een shoppingcenter bouwen is met de bulldozer op de kleinhandelaars rijden, tot ze allemaal dood zijn', zegt Christine Mattheeuws van het Neutraal Syndicaat voor Zelfstandigen. ‘De mensen kunnen hun loon maar één keer uitgeven en gaan ook geen zes keer per dag uit eten. Ze uit het centrum van de stad wegjagen, is moordend voor ons. En wie is er nu met leegstand en het bijbehorende onveiligheidsgevoel in de steden gebaat?'
Toch willen de consumenten volgens Van Ossel wel degelijk nog nieuwe shoppingcentra, zeker als ze zijn uitgebouwd als Uplace. Want zeg niet zomaar winkelcentrum tegen de ‘all in oneervaringsbestemming waar winkelen, werken, en ontspannen naadloos in elkaar overlopen', met 190.000 m² aan daktuinen, plaza's, een binnenspeeltuin, bowlingbaan, fitness, wellness, bioscoop, verschillende restaurants, bars en een klassehotel. In China is men volgens een McKinsey-onderzoek in elk geval gek op beleveniswinkelen. Daar zou drie kwart van de ondervraagden zijn vrije tijd zelfs bij voorkeur in het shoppingcentrum spenderen. Niet zozeer om geld uit te geven, maar ter ontspanning. ‘We hadden naar de Muur of naar de Verboden Stad kunnen rijden, maar we verkozen Ikea', zei een van de respondenten.
Niet dat het bij ons zo'n vaart zal lopen, als wij gaan funshoppen, gaat het wel degelijk om het winkelen. ‘Maar waarom niet in combinatie met een ritje in een tuk tuk bij de Thaise winkel of met een pretparkje voor de kinderen?', stelt Van Ossel.
En dat de komst van Uplace nefast zou zijn voor de zelfstandigen, dat gelooft Van Ossel niet. ‘De klant kiest voor het beste, het leukste, de grootste keuze. Mechelen en Leuven hoeven zich geen zorgen te maken.' En Vilvoorde? ‘Tja, dat zou sowieso toch vervallen. Ook zonder Uplace.'
DS, 02-06-2012 (Ann-Sofie Dekeyser)